Relazione tenuta dall’Avv. Piero Mongelli al corso per amministratori di condominio 2023
In linea generale possiamo affermare, quasi senza tema di smentita, che il coacervo normativo che ruota intorno al condominio è la plastica rappresentazione della complessità di interessi, tutele, diritti ed oneri che ruotano intorno all’ente condominio.
Tale complessa normativa rappresenta quindi il tentativo del legislatore, spesso non riuscito, di costruire una sintesi tra opposti poli di attrazione (da un lato la proprietà privata e dall’altra la proprietà “pubblica” ovvero comune) che convivono in uno stesso luogo che in moti casi si sovrappongono, si sommano o si confondono.
Solo partendo da questo presupposto riusciamo a comprendere come le maggioranze assembleari condominiali non possano essere contenute in un unico articolo del codice civile come in molti pensano. E sempre partendo da questo presupposto possiamo comprende l’enorme difficoltà che si trova dinanzi il legislatore nel tentare di disciplinare ed uniformare una realtà non solo in continua evoluzione ma fortemente mutevole nel tempo, nel luogo, nella sua dimensione concreta.
A questa intrinseca difficoltà deve poi aggiungersi una tecnica legislativa confusionaria, approssimativa e certamente non degna di una società moderna come quella italiana.
Come evidenziato, quindi, se vogliamo vedere quali siano le maggioranze assembleari previste per le varie tipologie in materia di interventi condominiali non possiamo fare riferimento ad un unico articolo e, per di più non possiamo fare riferimento unicamente al codice civile.
La prima modesta difficoltà che l’interprete si trova a dover affrontare dinanzi ad una assemblea condominiale è verificare se la stessa abbia raggiunto i quorum deliberativi ovvero se la stessa sia, da un punto di vista giuridico, idonea ad assumere una decisione.
L’Art. 1136 c.c. distingue tra assemblea in prima ed assemblea in seconda convocazione dove l’assemblea in prima convocazione è idonea ad assumere qualunque decisione solo se vi è la partecipazione di tanti condomini che rappresentino almeno i 2/3 del valore complessivo del condominio ed almeno la maggioranza del numero di partecipanti alla comunione condominiale.
Invece, in seconda convocazione, l’assemblea è idonea ad assumere decisioni giuridicamente vincolanti se vi è la partecipazione di tanti condomini che rappresentato almeno 1/3 del valore complessivo del condominio ed almeno 1/3 dei partecipanti alla comunione condominiale.
La prima cosa che occorre notare è che in materia condominiale il legislatore, sin dall’inizio, ha previsto un doppio livello di maggioranze: una legata al valore dell’immobile ed al rapporto di ogni condomino rispetto al valore complessivo del condominio, la seconda legata al numero dei partecipanti alla comunione condominiale.
Questo del doppio criterio di calcolo delle maggioranze assembleari trova la propria ragione nell’esigenza di garantire decisioni assembleari equilibrate che siano il frutto di una contemperazione dei diritti di tutti i condomini del complesso immobiliare evitando così che eventuali proprietari di grosse porzioni del complesso condominiale possano imporre la propria volontà (e quindi il proprio interesse) al resto dei condomini la cui proprietà, magari, risulta più piccola o polverizzata.
Tale criterio peraltro è valido non solo per la valida costituzione dell’assemblea condominiale ma, come vedremo, è tipico di ogni deliberazione dell’assemblea sia per le piccole cose che per quelle più articolate e complesse.
Vi è da dire che è principio inossidabile del diritto la circostanza che i quorum di costituzione e deliberativi delle assemblee condominiali sono immodificabili.
La ragione di tale immodificabilità “in meno” delle maggioranze, per la giurisprudenza, “è quella di impedire che, tramite il principio maggioritario, in qualche misura, vengano menomati i diritti dei singoli partecipanti sulle parti comuni e il godimento delle unità immobiliari in proprietà esclusiva. Perciò, i quorum sono fissati in misura inderogabile (in meno), richiedendosi per le decisioni di particolare importanza il concorso di un numero considerevole di partecipanti e di una frazione consistente del valore dell’edificio” (Cfr. Cass. Sent. n.19131/2015 e Sent. n. 1201/2002).
In applicazione di tale principio una recente Sentenza del Tribunale di Livorno ha statuito che nei quorum di validità e deliberativi “Devono includersi anche i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (e non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto.” (Cfr. Trib. Livorno 561 del 05.07.2021)
L’articolo di base in materia di maggioranze è l’art. 1136 c.c. che fissa un criterio deliberativo differente tra prima e seconda convocazione assembleare per cui in prima convocazione le deliberazioni sono assunte con il voto favorevole dei condomini che rappresentato almeno la metà del valore dell’edificio e che siano numericamente in maggioranza in assemblea, mentre in seconda convocazione le deliberazioni sono assunte con il voto di condomini che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’edificio e, anche in questo caso, che siano numericamente in maggioranza in assemblea.
Tale norma, inoltre, contiene al proprio interno numerosi riferimenti ad altre disposizioni di Legge (per lo più contenute nello stesso Codice Civile) per cui la lettura dello stesso appare quanto meno complessa poiché è il frutto di lettura in combinato disposto tra le varie normative.
Uno schema sintetico ancorché non esaustivo potrebbe essere d’aiuto.
| Criteri di valida costituzione dell’assemblea Art. 1136 c.c. | Prima convocazione: 2/3 del valore dell’edificio e maggioranza numerica del condominio; Seconda Convocazione in un giorno successivo ed entro dieci giorni dalla prima convocazione: 1/3 del valore dell’edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio |
| Criteri di validità delle deliberazioni delle assemblee Art. 1136 c.c. | Prima convocazione: ½ del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti Seconda Convocazione: 1/3 del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti. |
| Nomina e revoca dell’amministratore Art. 1136 c. 4 c.c. | Sia in prima che in seconda convocazione: ½ del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti Salve in ogni caso le modalità di nomina previste dal regolamento di condominio. |
| Liti attive o passive esorbitanti le competenze dell’amministratore previste dall’art. 1129 c.c. Art. 1136 c. 4 c.c. | Sia in prima che in seconda convocazione: ½ del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti |
| Deliberazioni inerenti la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie o di notevole entità economica Art. 1136 c. 4 | Sia in prima che in seconda convocazione: ½ del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti |
| Tutela delle destinazioni d’uso ex art. 1117 quater c.c. Art. 1136 c. 4 c.c. | Sia in prima che in seconda convocazione: ½ del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti |
| Modificazioni delle destinazioni d’uso, ex art. 1117-ter c.c. comma Termini di convocazione almeno 20 giorni prima e affissione nei locali condominiali per almeno 30 giorni consecutivi | Sia in prima che in seconda convocazione: 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dell’edificio. |
| Innovazioni Art. 1120 c.c. comma 2 Opere e interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, ex art. 1120, co. 2 c.c Eliminazione delle barriere architettoniche – contenimento consumo energetico – realizzazione parcheggi – produzione energia per cogenerazione – fonti eoliche – solari e/o rinnovabili sul lastrico solare o su altra superficie comune Installazione di impianti centralizzati di ricezione radiotelevisiva, impianti dati via satellite o cavo sino alle singole utenze Purché non modifichino la destinazione d’uso delle parti comuni e non si impedisca l’uso degli spazi comuni ai condomini | Sia in prima che in seconda convocazione: ½ del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti |
| Installazione di impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (lastricato solare – altre aree comuni – aree di proprietà esclusiva) Lavori che interessano le parti comuni devono svolgersi con minor pregiudizio possibile per le parti comuni e preservando il decoro architettonico dello stabile ex art. 1122-bis c.c. | Non soggetto ad autorizzazione però L’assemblea può prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio Sia in prima che in seconda convocazione: 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti |
| Innovazioni per il miglioramento o per l’uso più comodo o di maggior rendimento delle cose comuni Art. 1120 c. 1 c.c. e Art. 1108 c.c. | Sia in prima che in seconda convocazione: 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti |
| Autorizzazione all’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato Art. 1135 c. 3 c.c. | Sia in prima che in seconda convocazione: ½ del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti |
| Installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni Art. 1122-ter c.c. | Sia in prima che in seconda convocazione: ½ del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti |
| Nomina di un revisore che verifichi la contabilità del condominio, art. 1130-bis c. 1 c.c. | Sia in prima che in seconda convocazione: ½ del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti |
| Designazione dei rappresentati di condominio al super condominio nel caso in cui il super condominio sia composto complessivamente da più di 60 condòmini Art. 67 Disp. att. c.c. | Sia in prima che in seconda convocazione: 2/3 del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti |
| Internet: attivazione sito per consultazione ed estrazione copia, in formato digitale, dei documenti previsti dalla delibera assembleare art. 71-ter disp. att. c.c. | Sia in prima che in seconda convocazione: ½ del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti |
| “Superbonus” per efficientamento energetico e miglioramento sismico: interventi di cui all’art. 119, D.L. 34/20, e tutte le relative deliberazioni connesse a tale iniziativa. Art. 119 D.L. 34/2020 | Seconda Convocazione in un giorno successivo ed entro dieci giorni dalla prima convocazione: 1/3 del valore dell’edificio ed 1/3 dei partecipanti al condominio |
| Modifica e/o integrazione delle tabelle millesimali Art. 69 disp. att. c.c. | Unanimità del valore del condominio |
| Atti di alienazione e costituzione di diritti reali sulle parti comuni condominiali nonché per le locazioni di durata superiore ai nove anni | Unanimità del valore del condominio |
In estrema sintesi, come si può intuire leggendo l’indicata tabella, per le deliberazioni più importanti, o che involgono un importante importo di spesa o che incidono sui diritti dei condomini sulle parti comuni il legislatore ha richiesto delle maggioranze particolarmente qualificate che aumentano ancor più sino a giungere alla volontà unanime allorquando le decisioni incidono sui diritti reali (quali quello di proprietà o la costituzione di una servitù) individuali e/o collettivi di ogni singolo partecipante alla comunione condominiale.
In materia di valida costituzione delle assemblee condominiali una attenzione particolare deve riferirsi all’individuazione dei soggetti che possano partecipare alle assemblee condominiali e che quindi concorrono alla formazione delle maggioranze che sono indicate dalla Legge.
Sotto questo punto di vista chiarificatore è il contenuto dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione al c.c. a mente del quale i condomini possono intervenire a mezzo di una rappresentate munito di delega scritta. Anche in questo caso, però, il legislatore ha previsto una serie di garanzie:
Nel caso in cui vi sia un usufrutto su di una unità immobiliare che fa parte del condominio l’usufruttuario ha diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Per tutte le altre deliberazioni il diritto di voto spetta al nudo proprietario salvo il caso in cui l’usufruttuari eserciti la facoltà di cui all’art. 1006 c.c. inerente il rifiuto del proprietario ad eseguire riparazioni sull’immobile e se sono in deliberazione lavori o opere ai sensi degli artt. 985 e 986 c.c. (ovvero Migliorie e/o addizioni).
Ciò significa in sostanza che la convocazione delle relative assemblea deve essere effettuata tanto all’usufruttuario quanto al nudo proprietario dell’immobile inserito nella comunità condominiale.
Qualora una unità immobiliare appartenga a più persone come proprietà indivisa, il medesimo art. 67 disp. att. c.c. prevede che possa partecipare all’assemblea condominiale solo una persona in rappresentanza di tutti i comproprietari designato con le maggioranze previste dall’art.1106 c.c..