Con due diverse transazioni, che regolavano i rispettivi rapporti Dare – Avere, la società AQP e l’allora IACP della Provincia di Lecce chiudevano un potenziale contenzioso stabilendo, tra loro, che i consumi idrici a partire dal 01.2007 di tutti gli immobili IACP dovevano essere addebitati alle Autogestioni dei singoli immobili.
Autogestioni degli inquilini che però non erano neanche state costitute.
In seguito a quell’accordo, sottoscritto sulla testa degli inquilini assegnatari, la società AQP, non appena le autogestioni incominciarono a formarsi (il che ha comportato svariati mesi per lo svolgimento delle assemblee, per la nomina dei vari amministratori e per lo svolgimento di tutte le attività burocratiche) comunicò ad emettere una serie di fatture basate su quella assurda transazione.
Molte Autogestioni decisero così di impugnare le fatture ritenendo ingiusto il pagamento di consumi idrici che non avevano potuto controllare e che afferivano ad un periodo precedente la loro stessa costituzione.
Si apriva così un contenzioso, lungo svariati anni, che finiva innanzi alla sprema Corte di Cassazione con tre distinti tronconi di cause instaurati sulla base delle originarie competenze territoriali delle sezioni distaccate del Tribunale di Lecce.
Con tre distinte sentenze, accogliendo in pieno la difesa spiegata dallo Studio Legale Mongelli & Partners, la Suprema Corte ha definitivamente chiarito come le transazioni, in quanto contratti, hanno valore legale solo tra parti che le sottoscrivono e non possono incidere nella sfera giuridica di soggetti terzi salvo che ciò non sia espressamente previsto dalla Legge.
Secondo il Supremo Collegio “…quanto previsto nella transazione tra Acquedotto Pugliese e IACP non può essere opposto alle Autogestioni le quali, oltre ad essere pacificamente soggetti distinti ed autonomi, non erano parte dell’accordo, essendo tra l’altro state costituite un anno dopo.”
L’indicato dictum, contenuto nelle Sentenze qui in commento, esplicita con chiarezza come le Autogestioni di inquilini (che possiamo definire come complessi immobiliari appartenenti ad un unico proprietario in cui gli inquilini si organizzano per gestire in via autonoma i servizi comuni) sono dei veri e propri soggetti giuridici autonomi, in quanto tali centri di autonome imputazioni giuridiche e che, per tale motivo, possono essere parificati a tutti gli effetti a veri e propri condomini.
Da tale definizione giuridica deriva la decisione assunta dal Supremo Collegio, che confermava la precedente decisione della Corte d’Appello, secondo cui gli accordi assunti da AQP e IACP non possono avere effetti giuridici verso le Autogestioni salvo che queste non siano parte integrante dell’accordo stesso.
La Corte di Cassazione ha inoltre evidenziato come l’effetto giuridico dell’accordo di transazione non può essere esteso alle singole autogestioni non solo perché ciò non è espressamente previsto dalla Legge Regionale di riferimento (ovvero la L.R. Puglia n. 10/84) ma è dalla stessa espressamente vietato.
Afferma sul punto la Corte: “…La legge invero postula la costituzione delle nuove Autogestioni (soggetti, come si è detto, preposti alle amministrazioni del condominio) e stabilisce che, fino a quel momento, gli assegnatari degli alloggi devono rimborsare ai gestori (IACP, nella fattispecie) i costi dei servizi. Da questa previsione qui non si può affatto ricavare che la legge ha inteso rendere la transazione efficace verso terzi, posto che un contratto ha efficacia verso terzi solo quando espressamente la legge quegli effetti estende, per l’appunto, a costoro, come nella ipotesi del contratto a favore di terzi (141 c.c.) o della simulazione (1415 c.c.), mentre l’efficacia riflessa del contratto non può ricavarsi implicitamente da disposizioni che hanno altra finalità.”
Precisando poi nel prosieguo come “Infatti, la norma prevede l’obbligo per IACP di costituire le Autogestioni, ossia autonome amministrazioni dei propri condomìni, e prevede che, dal momento in cui entrano in funzione le Autogestioni, gli assegnatari degli alloggi devono pagare le quote condominiali a tali nuovi soggetti e non più a IACP. Ora, già di per sé, questa norma non incide sulla questione oggetto qui di controversia, ma soprattutto, non serve a confutare la ratio della decisione impugnata, la quale è chiaramente diversa, e lo si è già detto prima: la transazione stipulata tra Acquedotto e IACP non può avere efficacia verso un terzo (le Autogestioni) che, al momento della stipula di quella transazione, neanche esisteva ancora.”
Infatti, è la stessa Legge Regionale che prevede espressamente come, sino a quanto non si formalizza la costituzione delle Autogestioni, gli inquilini dovranno continuare a corrispondere il dovuto per i servizi condominiali proprio all’ente proprietario degli immobili. Determinandosi il passaggio dal proprietario al nuovo ente giuridico solo nel momento in cui quest’ultimo giunge a materiale esistenza.
Dal punto di vista della sostanziale parificazione giuridica tra Autogestioni e Condomini, innanzi evidenziata, un ulteriore passaggio, pure contenuto nelle citate Sentenze, appare importante.
La Corte, infatti, applica direttamente la normativa prevista per i condomini anche alle autogestioni nel momento in cui afferma, in materia di rappresentanza sostanziale e processuale dell’amministratore che: “…Inoltre, come correttamente osservato dai controricorrenti, la contestazione di una fattura rientra tra i poteri propri dell’amministratore di condominio, che non necessita di autorizzazione dell’assemblea, ed, ai sensi dell’articolo 1131 c.c., ha altresì poteri di rappresentanza processuale.”