“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

Così recita l’art. 1117 c.c. che individua, nello specifico, quali sono le parti comuni di un complesso condominiale tra cui rientra la facciata intesa come il prospetto esterno di un fabbricato, corrispondente a ciascuno dei lati del suo perimetro.

Più nel dettaglio, nel corso del tempo, la giurisprudenza e la dottrina hanno ormai consolidato la definizione di facciata come “una delle strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato, sicché nell’ipotesi della condominialità del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., ricade necessariamente fra le parti oggetto di comunione fra i proprietari delle diverse porzioni dello stesso e resta destinata indifferenziatamente al servizio di tutte tali porzioni” (Cfr. Cass. n. 298/1977; n. 945/1998).
Per cui il legislatore della riforma, nell’inserire tra le parti comuni dell’edificio anche le facciate, ha certamente fatto riferimento alla loro individuazione per come definita dalla giurisprudenza.

Ciò significa, in sostanza, che nel concetto di facciata fissato dal codice civile non rientra solo la facciata principale del palazzo ma tutti i muri perimetrali dello stesso che lo delimitano come involucro immobiliare che siano visibili all’esterno. Il che ci porta a definire la facciata come parte comune dell’edificio sia che il complesso condominiale sia sviluppato in senso verticale sia che sia sviluppato in senso orizzontale (come nel caso delle villette a schiera – anche se, in questo ultimo caso, è importante verificare il contenuto degli atti di provenienza e del regolamento di condominio).

Intimamente connesso con il concetto di facciata è quello di decoro architettonico variamente definito dalla giurisprudenza come “…l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia…” (Cass., sez. II, sent. 3 settembre 1998, n. 8731);

Il Decoro architettonico del palazzo, riceve una più forte tutela da parte del legislatore posto che, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio, tra l’altro, proprio al decoro architettonico del condominio.

un ulteriore differenza che possiamo fare, ma solo dal punto di vista squisitamente concettuale, è quello tra la facciata ed il c.d. muro maestro, in cui la facciata è la superficie esterna dell’involucro condominiale, che quindi avrebbe rilevo solo dal punto di vista del decoro architettonico, mentre il muro maestro è uno degli elementi portanti dell’involucro condominiale che risulterebbe rilevante ai fini della staticità e della sicurezza del condominio.

Nel contesto della facciata, per come innanzi definita, si inseriscono poi i balconi, che possono essere aggettanti oppure no.

Con riferimento ai balconi aggettanti la giurisprudenza più recente li definisce come un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono, con la conseguenza che gli stessi, non svolgendo alcuna funzione strutturale del palazzo condominiale devono ritenersi di esclusiva proprietà del proprietario dell’appartamento a cui accedono.

Tale definizione di balcone aggettante, frutto della elaborazione giurisprudenziale, quindi, inserisce in un contesto di bene comune condominiale elementi architettonici riferibili alla proprietà esclusiva dei partecipanti al condominio. Il che, come appare facile immaginare, crea una serie di problemi operativi allorquando dobbiamo procedere ad effettuare interventi su tali parti.

Infatti, la definizione data dalla Giurisprudenza in riferimento alla proprietà del balcone aggettante comporta un notevole lavoro per l’amministratore che dovrà considerare come riferibili alla proprietà privata una serie di categorie di lavori che, di conseguenza, non potranno rientrare tra gli oneri da dividere con le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio (generalmente quelle di proprietà generale).

Da questo punto di vista sovviene in aiuto la recente Ordinanza della Suprema Corte n. 7042 del 12.03.2020 che si inserisce, confermandola in pieno, nei precedenti orientamenti che ormai possiamo definire granitici.

Per l’indicata Ordinanza, infatti, “In tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.” 

Pertanto, in caso di lavori deliberati dalla assemblea condominiale l’amministrazione dovrà identificare la quota di lavorazioni che interessano il piano di calpestio del balcone, la soletta (intesa parte inferiore del balcone ovvero quella posta immediatamente al di sotto della pavimentazione), nonché la parte interna del balcone e quella inferiore al fine di addebitarli direttamente al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone.

Invece rientrano nella proprietà comune e vanno quindi ripartiti sulla base delle tabelle millesimali (compresi quindi anche coloro che non siano proprietari di balconi) la spese per il rispristino delle parti esterne dei balconi come i frontalini, le fasce marcapiano, gli sporti, le ringhiere, il parapetto etc. etc.  

Anche qui i pronunciamenti della Suprema Corte di Cassazione ci aiutano a comprendere meglio la portata di quanto innanzi detto.

Con Sentenza n. 2241 del 16.02.2012 la Corte ha avuto modo di precisare come “…soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti – in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti – non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.”

In questo contesto interessante una Sentenza del Tribunale di Roma per il quale “In tema di condominio negli edifici, con riferimento ai balconi cosiddetti “aggettanti” dello stabile, occorre distinguere, ai fini della ripartizione delle spese di conservazione e manutenzione, tra la “struttura portante” e la finalità decorativa a questa (meramente) sovrapposta: della prima, la  “struttura portante”, con la superficie praticabile, il parapetto e la soletta, non necessaria per l’esistenza del fabbricato, né destinata all’uso o al servizio di esso, ma da assimilare, piuttosto, ad un’estensione o pertinenza della proprietà esclusiva, al godimento della quale indubbiamente concorre, anche in termini di affaccio frontale e laterale, deve affermarsi l’appartenenza esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare corrispondente al servizio della quale è posta; viceversa, i “rivestimenti ornamentali” e i “fregi” (cornici, stucchi, modiglioni, ricercate modanature, etc.) del parapetto (c.d. frontalino), delle fioriere, della parte inferiore della soletta (c.d. sottobalcone o cielino), situati al di sotto ed all’esterno dei balconi, (non già automaticamente, ma) soltanto se elementi decorativi che svolgono in concreto una prevalente e, perciò, essenziale funzione estetica volta a rendere più gradevole l’intera facciata dell’edificio condominiale (del quale, perciò, accrescono il pregio architettonico), sono da considerare cose che servono all’uso e al godimento comune, e, quindi, ai sensi dell’art. 1117, n. 3, cod. civ., oggetto di proprietà collettiva e non di proprietà esclusiva dei condòmini cui appartengono i singoli balconi: i suddetti elementi architettonici decorativi, infatti, si identificano con la struttura della facciata, costituendone componente imprescindibile, siccome – unitamente al muro perimetrale – parti integranti del prospetto, perfettamente visibili dalla strada sulla quale affaccia il fabbricato e sicuramente concorrenti, sotto il profilo estetico, a conferire allo stesso la sua peculiare fisionomia. (Nel caso di specie, il giudice capitolino ha rigettato l’impugnazione proposta da una condomina avverso due delibere assembleari con le quali il Condominio, ritenuta la necessità di eseguire lavori di ripristino di intonaci distaccatisi dal cornicione, dalle fasce marcapiano, da alcuni tratti della superficie perimetrale del balcone, aveva “diffidato” l’attrice “a eseguire ogni opera necessaria attraverso i lavori di consolidamento eventualmente previsti nella relazione” del tecnico invitandola a dare incarico all’impresa di propria fiducia, presentandone il preventivo, e ribadendo di voler porre interamente a suo carico sia i costi già sostenuti per l’eseguita messa in sicurezza sia “i costi successivi e necessari per le opere di consolidamento”).” (Cfr. Trib Roma n. 14261 del 03.10.2022)

In conseguenza di questa impostazione giurisprudenziale dobbiamo ritenere che, con riferimento ai balconi aggettanti, non possa trovare applicazione l’art. 1125 c.c. a mente del quale “Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.”

Infatti, sul punto la Corte di Cassazione ha precisato come “…nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”. (Cfr. Cass. 15913 del 17.07.2007)

Questa situazione cambia nel caso in cui il balcone non sia aggettante. Infatti, la stessa giurisprudenza ha precisato che con riferimento al sottobalcone o cielino, che dir si voglia, nel caso in cui ci si trovi dinanzi ad un balcone non aggettante, ovvero incassato nel volume dell’immobile condominiale, lo stesso vede applicarsi l’art. 1125 c.c. nel senso che, svolgendo il sottotetto la funzione di copertura del sottostante immobile, l’opera manutentiva rientra nell’ambito di applicazione dell’articolo 1125 c.c. proprio perché anch’essa viene a svolgere le medesime funzioni di separazione in senso orizzontale, sostegno e copertura del solaio, di cui costituisce prolungamento (Cfr. Cass. n. 14576/2004 – Cass. n. 283/1987 – Cass. n. 4821/1983)

Il che è ancor più vero nel caso in cui il balcone aggettante sia stato verandato a tutta altezza.

Premesso infatti che per poter realizzare una veranda a tutta altezza occorre il consenso del proprietario dell’appartamento superiore, non può non vedersi come la realizzazione di una veranda modifica sostanzialmente lo stato aggettante del balcone senza contare la creazione di un vero e proprio vano sul balcone, per cui, in questo caso, trova nuovamente applicazione l’art. 1125 c.c. e le eventuali spese andranno ripartire tra i due proprietari superiore ed inferiore del solaio.

Il quadro normativo dato, naturalmente determina conseguenze anche con riferimento ai deliberati condominiali poiché appare ovvia la considerazione secondo cui se si tratta di proprietà esclusiva la decisione se intervenire e/o come intervenire attiene evidentemente al proprietario del balcone salva in ogni caso la responsabilità civile e penale potenzialmente derivante da questa scelta che, in ogni caso deve tenere conto del decoro architettonico dell’immobile.

Definita la questione dei balconi affrontiamo la questione connessa con il decoro architettonico del condominio.

Come abbiamo visto prima, il decoro architettonico è stato definito dalla giurisprudenza come l’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia.

In materia di decoro architettonico l’art. 1120 c.c. all’ultimo comma statuisce che sono vietate le innovazioni che alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Premesso che tale divieto può trovare deroga dalla normativa speciale quale quella del superbonus 110%, quello che preme considerare in questa sede è che, in linea generale, le modifiche della facciata che determino una alterazione del decoro architettonico richiedono il consenso unanime dei partecipanti alla comunione condominiale quale estrinsecazione del generale diritto di proprietà della stessa.

Sul punto la Cassazione in una recente Ordinanza (Cass. n. 30876 del 19.10.2022), peraltro confermativa di un orientamento consolidato nel tempo, ha avuto modo di ribadire come nel caso in cui sia accertata una alterazione della fisionomia architettonica dell’edificio condominiale, il pregiudizio economico risulta conseguenza normalmente insita nella menomazione del decoro architettonico, che, costituendo una qualità del fabbricato, è tutelata, in quanto di per sé meritevole di salvaguardia, dalle norme che ne vietano l’alterazione.  

Pur tuttavia questa affermazione può significare tutto ed il contrario di tutto posto che, nella realtà dei fatti, in caso di contrasti all’interno del condominio la valutazione finale se si sia stato o meno alterato il decoro architettonico di un edificio spetterà unicamente al Giudice.

Le decisioni assunte anche nella giurisprudenza di legittimità, sono però tutt’altro che univoche essendo prese considerando caso per caso il che, come appare ovvio, ha finito con l’alimentare il contenzioso rendendo anche difficile statuire a monte se, un dato comportamento, possa oppure no definirsi come alterante il decoro architettonico di un immobile e quindi vietato.

Così da un lato registriamo una giurisprudenza di legittimità che statuisce come il decoro architettonico “può ritenersi pregiudicato non da qualsiasi innovazione, ma soltanto da quella idonea ad interromperne la linea armonica delle strutture che conferiscono al fabbricato una propria identità” dall’altro abbiamo invece una ordinanza, sempre del Supremo Collegio (la n. 14598 del 26.05.2021) che in materia di installazione di canna fumaria, partendo dal disposto dell’art. 1102 c.c. ha statuito che, nell’utilizzare le parti comuni, occorre anche il rispetto del decoro architettonico sul presupposto però che la alterazione dello stesso si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio.

Cona tale ultima censurabile decisione, però, la Corte autorizza ad effettuare una valutazione estetica della facciata condominiale aprendo così la porta a discussioni ben più ampie di quelle sino ad oggi conosciute.

Ed infatti, il Tribunale di Napoli, con Sentenza n. 1237 del 03.02.2023, ha statuito che “In tema di condominio, la costruzione da parte di uno dei condomini di una tettoia, appoggiata al muro perimetrale condominiale, al servizio della sua proprietà esclusiva, non integra violazione delle norme che regolamentano l’uso della cosa comune, se la costruzione della tettoia non contrasti con la destinazione del muro e non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo la sua destinazione, non rechi danno alle parti comuni e non determini pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.”

A rendere ancor più problematica la questione del decoro architettonico la più recente giurisprudenza di merito ha chiaramente affermato che “l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni, nell’interesse comune, ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni; di conseguenza norme di natura contrattuale del regolamento possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c., così da imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.” (Cfr. Trib. Torino n. 4433 del 16.11.2022)

Come si buon ben comprendere dalla lettura della pur breve casistica indicata e come detto innanzi, in caso di contenzioso la decisione ultima spetta sempre al Giudice che deciderà, purtroppo ed in molti casi, su proprie propensioni personali piuttosto che su ben definiti principi giuridici soprattutto allorquando si apre la strada ad una valutazione estetica della facciata.

Ad ogni buon conto, cercando di tirare le somme del discorso, possiamo fissare alcuni paletti che ci possono, in qualche modo, aiutare nelle decisioni da assumere allorquando vi siano da effettuare lavori sulla facciata:

• In linea generale tutto ciò che altera le linee armoniche della facciata è vietato per alterazione del decoro architettonico del condominio e ciò vale sia per la facciata principale che per qualunque altra facciata dell’immobile condominiale;

• Possono realizzarsi opere a servizio esclusivo degli appartamenti che per la loro realizzazione implicano l’uso di talune parti comuni a condizione che:

1. Sia consentito agli altri condomini di farne pari uso
   1. Non si modifichi la destinazione d’uso delle parti comuni.
   1. Non si alterino in modo significativo le linee armoniche della facciata che rappresentino una caratteristica ineludibile della stessa.

• In Linea generale il Regolamento condominiale, nell’ambito del generale principio della autonomia privata, può fissare regole a tutela del decoro architettonico o che limitino in qualche modo anche l’esplicazione del generale diritto di proprietà privata di ogni singolo condomino.

(L’esempio che può farsi è quello del c.d. Bosco verticale in cui si sarebbe previsto che la manutenzione della vegetazione fosse demandata al Condominio e non ad ogni singolo proprietario, per cui le alberature, pur essendo all’interno di un balcone privato, sono considerate un elemento decorativo per cui la relativa manutenzione è a carico del Condominio.

Con riferimento alle spese ed alle relative ripartizioni troveranno applicazione quelle di proprietà generale (o altre specificamente previste dal regolamento di condominio) che faranno riferimento ai lavori effettuati sulle sole parti considerate comuni mentre quelle di proprietà individuale (come il caso dei balconi e nei limiti innanzi detti) dovranno interamente addebitarsi ai singoli condomini proprietari degli stessi.